رازهای سرمایه گذاری در مسکن

همه‌ی ما معتقد هستیم که سرمایه گذاری همیشه کار سخت و چالش برانگیزی است. سرمایه گذاری در مسکن سخت‌تر به نظر می‌آید، چرا که میزان سرمایه بیشتری نیاز دارد. دقت کرده‌اید یک سری افراد هستند که سود زیادی کسب می‌کنند. به نظر شما چرا به این صورت است؟

به نظر من کسانی که دانش دارند و با آمادگی بالا با مسائل برخورد می‌کنند حق آن‌ها هست که موفق باشند. ما اینجا قرار هست اطلاعاتی یاد بگیریم که سرمایه گذاری در املاک را آگاهانه انجام بدهیم.

مطالبی که در این نوشته برای شما آورده شده، حاصل ساعت‌ها پادکست اقتصاددانان، مطالعه و تجربه شخصی است. امیدورام شما نیز مانند من به پاسخ سوالاتتان برسید.

چگونه قرار است به سوالات پاسخ داده بشود؟ در ادامه شما با انواع سرمایه گذاری در ملک، بررسی گذشته این بازار، شاخص‌هایی برای تعیین بهترین زمان سرمایه گذاری در خرید و فروش ملک و … آشنا خواهید شد.

فهرست مطالب

• سرمایه گذاری در املاک چیست؟
• انواع سرمایه گذاری در ملک
• بهترین سرمایه گذاری در ملک چیست؟
• آینده سرمایه گذاری در مسکن چگونه است؟
• مزایای سرمایه گذاری در خرید و فروش مسکن
• معایب سرمایه گذاری در خرید و فروش ملک
• بهترین زمان برای سرمایه‌گذاری در مسکن
• نحوه سرمایه گذاری در ملک با سرمایه اندک

سرمایه گذاری در املاک چیست؟

بازار مسکن بزرگ‌ترین و خصوصی‌ترین بازار در اقتصاد ایران است. 85% از ساخت و سازها توسط بخش خصوصی انجام می‌شود.

ارزش این بازار در بهار 1401، 30.000 هزار میلیارد بوده است. سرمایه گذاری در خرید ملک بعد از سپرده بانکی، مطمئن‌ترین نوع سرمایه‌گذاری به شمار می‌رود.

سرمایه گذاری در ملک یکی از قدم‌های رسیدن به آزادی مالی است. جورج کلاسون در کتاب ثروتمندترین مرد بابل، پنجمین قدم از هفت قدم برای پولدار شدن را خریدن مسکن می‌نامد.

با شنیدن اسم “مک دونالد” ذهن چه تصوری پیدا می‌کند؟ برگر؟ خیلی‌ها بر این باور هستند که مک دونالد تنها یک رستوران زنجیره‌ای استکه به خاطر برگرهایش درآمد عالی کسب می‌کند، اما درآمد اصلی این برند از املاک و مستغلات است نه رستوران.

انواع سرمایه گذاری در ملک

دسته‌بندی‌های مختلفی برای سرمایه‌گذاری در ملک می‌توان انجام داد. رایج‌ترین انواع سرمایه‌گذاری عبارتند از:

• خرید مسکونی – تجاری
• خرید زمین و ساخت
• خرید کلنگی و بازسازی
• مشارکت در ساخت
• صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، زمین و مستغلات بورس ایران
• سرمایه‌گذاری جمعی ( خرید متراژی)

صندوق‌های سرمایه‌گذاری و خرید متراژی مسکن در انتهای متن با عنوان نحوه سرمایه گذاری در ملک با سرمایه اندک مورد بررسی قرار گرفته‌اند.

هر نوع سرمایه گذاری خوبی‌ها و بدی‌های مختص به خود را به همراه دارد. مثلا خرید ملک کلنگی به دلیل متراژ بیشتر و هزینه‌های ناشی از بازسازی، سرمایه به نسبت بیشتری نیاز دارد.

بهترین سرمایه گذاری در ملک چیست؟

خوب و بد برای هر فردی متفاوت است. پاسخ به این سوال کاملاً امری شخصی است. حتی شخصی‌تر از مسواک. با این حال باید چند عامل را در نظر گرفت.

• هدف
• موقعیت مکانی
• میزان سرمایه

در همه کارها هدف مسیر را مشخص می‌کند. مثلا در شهرهای شمالی ایران ویلا سازی بسیار مناسب‌تر از دیگر سرمایه‌ گذاری‎‌ها در حوزه املاک است.

شهرهای بزرگ و پرجمعیت ساخت آپارتمان‌ها و مجتمع‌ها سودمند‌تر است.

آینده سرمایه گذاری در مسکن چگونه است؟

پیش‌بینی کردن لذت فراوانی دارد. انسان همیشه به دنبال خبر از آینده است که گاه حتی به خرافاتی همچون فال نیز روی می‌آورد.‎

من معتقدم که اعداد و ارقام با ما حرف می‌زنند. در بازارهای مالی بسیاری از افراد می‌گویند که تاریخ تکرار می‌شود. همین تکرار تاریخ باعث پیدایش علم تحلیل تکنیکال است.

برای پی بردن به روند قیمتی آینده، ابتدا گذشته را مرور کنیم.

قیمت مسکن در ایران در ده‌های 50 تا 90 به قیمت نفت وابسته بود. پس از آن با رشد نقدینگی تغییر می‌کند.

در سه دهه گذشته، 8 تا 12 فصل (به‌طور میانگین 10 فصل) شاهد رونق در بازار مسکن بودیم. بعد از دوره رونق، به مدت 14-8 فصل رکود داشتیم.

با توجه به گذشته قیمتی و چرخه رونق و رکود که در بالا بیان شد یک معیار برای تشخیص روند کلی بازار داریم. در ادامه شاخص‌های دیگری معرفی می‌شوند که شناخت ما کامل‌تر شود.

مزایای سرمایه گذاری در خرید و فروش مسکن

شخصی که به دنبال سرمایه گذاری است، ترس از دست دادن پول خود را دارد. در قدم اول به برخی از مهم‌ترین مزایای سرمایه گذاری در املاک می‌پردازیم. بیان ویژگی‌های مثبت هر موضوعی باعث شور و شوق می‌گردد. این ویژگی‌ها عبارتند از:

1. ریسک کم

“ملک ضرر ندارد” این عبارت را بارها و بارها شنیدیم که حکایت از ریسک کم این نوع از سرمایه گذاری دارد.

در ایران سود ناشی از املاک در بلند مدت تقریبا می‌توان گفت تضمین است. چی بهتر از این!

2. ایجاد درآمد ماهانه

خرید ملک باعث ایجاد درآمد ماهانه ناشی از اجاره دادن آن ملک خواهد شد. این در حالیست که ارزش ملک هم سود جداگانه‌ای در جیب شما خواهد گذاشت. ضرب المثل قدیمی اندک اندک جمع گردد وانگهی دریا شود به این موضوع اشاره دارد.

3. شکست دادن تورم

بررسی آمار و قیمت دهه‌ها بیانگر این است که خرید ملک در بازه 3 تا 5 ساله مطمئناً تورم را شکست می‌دهد. به بیان دیگر ارزش پول شما حفظ می‌گردد.

4. ایمن بودن در برابر سرقت

دزد ملک شما را نمی‌تواند با خود ببرد. حال فرض کنید که دارایی دیگری همچون طلا داشته باشید، هر لحظه باید نگران به خطر افتادن جان و مال خود باشید.

5. تسهیلات بانکی

بهترین مزیت این بازار استفاده از تسهیلات بانکی با درصد سود بسیار پایین است. شما هیچ کجا چنین تسهیلاتی را نخواهید یافت.

6. دانش اندک

در مقایسه با بازارهای مالی و دیگر سرمایه‌گذاری‌ها متوجه خواهید شد که دانش خاصی مورد نیاز نیست. شما نیاز به تحلیل تکنیکال یا فاندامنتال ندارید.

معایب سرمایه گذاری در خرید و فروش ملک

همان‌طور که تا اینجا گفتیم معایب زیادی برای بازار مسکن نمی‌توان نام برد. در ادامه به سه عیب نه چندان مهم اشاره می‌کنیم.

1. دخالت‌های دولتی

اقتصاد ایران یک اقتصاد دستوری است. بر خلاف اقتصاد آزاد که عرضه و تقاضا همه چیز را مشخص می‌کند، گاها ممکن است دستورات و مصوبات دولت برای مدتی باعث شُک به بازار شود.

توصیه بزرگان این است که در چنین شرایطی از رفتارهای هیجانی پرهیز نمایید.

2. حوادث غیرمترقبه

حوادث پیش‌بینی‌نشده مانند آتش‌سوزی، سیل، زلزله و … ملک شما را تهدید می‌کند. شما به راحتی با پرداخت بیمه می‌توانید دارایی خود را از گزند حوادث حفظ نمایید.

3. نقدشوندگی

میزان نقدشوندگی در برخی از انواع سرمایه‌گذاری در ملک کم است. علت آن هم مقدار پول مورد نیاز برای معامله است.

بهترین زمان برای سرمایه گذاری در مسکن

مطمئناً این سوال برای شما هم پیش می‌آید که زمان سرمایه‌گذاری در املاک را چگونه تشخیص بدهیم؟

سه شاخص برای بررسی زمان سرمایه‌ گذاری در ملک معرفی می‌کنیم. این سه شاخص تا حدودی در هنگام خرید و فروش ملک، راه را به ما نشان می‌دهند.

دقت کنید که شاخص‌ها همراه با یکدیگر تحلیل می‌شوند و به یک شاخص اکتفا نکنید.

1. مقایسه رشد قیمت مسکن با رشد نقدینگی

اولین شاخص که می‌تواند به ما کمک بکند، مقایسه رشد قیمت مسکن و نقدینگی است. میزان رشد قیمت و نقدینگی را بانک مرکزی اعلام می‌کند.

اگر میزان رشد نقدینگی بیشتر از رشد مسکن باشد، یک نشانه برای جهش قیمت مسکن است.

اگر میزان رشد قیمت مسکن بیشتر از رشد نقدینگی باشد، نشانه‌ای برای رکود در بازار مسکن خواهد بود.

2. محاسبه نبست  ارزش به اجاره

شاخص دوم از تقسیم قیمت (ارزش) ملک بر میزان اجاره آن به دست می‌آید. متوسط بلند مدت این شاخص بین 24- 17/5 است.

اگر کمتر از 17/5 باشد، نشانه‌ای برای اقدام به خرید خواهد بود. البته که ممکن است اجاره‌ها بالا باشند و کاهش در اجاره رخ دهد.

اگر شاخص بیش از 24 باشد، می‌توان گفت که دارای حباب است یا اجاره افزایش خواهد یافت.

برای اینکه بهتر متوجه این شاخص شویم یک مثال با عدد و رقم را بررسی می‌کنیم:

ارزش یک ملک 1 میلیارد و 700 میلیون تومان است. همین ملک با مبلغ 250 میلیون تومان در رهن شخص قرار می‌گیرد.

مطابق تعریف شاخص، مبلغ رهن را به اجاره تبدیل می‌کنیم. بنابر عرف جامعه هر 100 میلیون تومان رهن، معادل 3 میلیون تومان اجاره است.

دقت کنید که مبلغ اجاره ماهیانه را در 12 ضرب می‌کنیم تا اجاره سالانه بدست آید.

بنابر محاسبه بالا و آن‌چه ذکر شد، این ملک با این شاخص حباب ندارد.

سوال:  به نظر شما چرا در سال‌های اخیر اجاره‌ها چند برابر شدند؟

شاید برای شما جالب باشد که اوج تاریخی شاخص ارزش به اجاره در زمستان سال 1399 به وقوع پیوست. در این برهه زمانی شاخص به عدد 39 رسید.

اگر شما قبل‌تر با این شاخص آشنا بودید، می‌توانستید افزایش اجاره‌ها را پیش‌بینی نمایید.

3. ارزش دلاری ملک

شاخص بعدی که در این مطلب برای سرمایه‌گذاری در ملک معرفی می‌کنیم، ارزش دلاری ملک است.

ارزش هر متر مربع مسکونی نوساز در تهران تقریبا در محدوده 1350-1150 دلار است. پس با یک محاسبه ساده شما می‌توانید حباب یک ملک را تشخیص دهید.

نحوه سرمایه گذاری در ملک با سرمایه اندک

همه ما از قیمت‌های سرسام آور این روزهای مسکن در ایران خبر داریم. ما آنقدر توان مالی برای خرید ملک نداریم. با سرمایه اندک چه کاری می‌توان انجام داد؟

در حال حاضر دو راهکار برای شما داریم:

1. صندوق‌های سرمایه گذاری املاک، زمین و مستغلات بورس ایران

 صندوق املاک و مستغلات دسته جدیدی از صندوق‌های سرمایه‌گذاری هستند که با هدف کسب سود متناسب با بازدهی بازار مسکن به‌وجود آمدند.

برخلاف صندوق سهامی که بیشتر دارایی آن در سهام شرکت‌ها سرمایه‌گذاری می‌شود، صندوق املاک و مستغلات در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کند.

 در واقع می‌توان گفت فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید و فروش املاک و مستغلات درآمدزا است.

این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آن‌ها سود کرده و در نهایت بخش عمده آن را بین سهامداران خود تقسیم می‌کنند.

ویژگی‌ صندوق‌های سرمایه گذاری املاک، زمین و مستغلات بورس ایران چیست؟

• دارای ریسک و نقدشوندگی بالا هستند.
• نیاز به سرمایه بالا برای ورود به بازار مسکن ندارد.
• ریسک نگهداری و امنیت ندارد.
• وضعیت سوددهی و بلوغ بازار به خوبی مشخص نیست.
• امکان مدیریت مستقیم دارایی وجود ندارد.

2. سرمایه گذاری جمعی (خرید متراژی)

روش بسیار جدید در بازار ایران جهت خرید متراژی خانه با سرمایه اندک است. اما در ادامه ویژگی این نوع سرمایه‌گذاری را بررسی می‌نماییم.

• ریسک بسیار زیاد
• دانش بالا برای تحلیل
• خیلی خیلی نابالغ هست و سرمایه‌گذاری پرریسک محسوب می‌شود
• نیاز به سرمایه بالا برای ورود به بازار مسکن ندارد
• امکان مدیریت مستقیم دارایی وجود ندارد
• وضعیت سوددهی و بلوغ بازار به خوبی مشخص نیست

مطالعه بیشتر: سرمایه گذاری جمعی  

مطالب پیشنهادی

آیا پول را به چشم یک انرژی نگاه کردید؟ انرژی قابلیت جذب دارد، متن زیر را مطالعه نمایید

رفاه مالی آرزوی همه انسان‌ها است. نزدیک‌تر از همیشه، شاید باور نکنید فقط با چند قدم به آن می‌رسید.

راه افزایش پول را بلد نباشید، شکست در انتظار شما خواهد بود.

فقط با 5 میلیون سرمایه گذاری کن. حتما سوال می‌کنید که چگونه ممکن است؟

برای یک دوره متحول کننده مدیریت مالی شخصی به ما بپیوندید! مهارت‌های ضروری را برای تضمین آینده مالی خود بیاموزید. موفقیت مالی به شما بسیار نزدیک است.

امروزه همه به دنبال درآمد و سود بیشتر هستند. سرمایه گذاری در مسکن هم یک مهارت فوق‌العاده جذاب است.
تجربه‌های شخصی و نظرات ارزشمندتان را در کامنت‌ها بیان کنید.